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2006年，从“国六条”到“个税”，住宅市场可谓风声鹤唳，那么，在住宅市场受到打压的同时，目前我市写字楼市场也正悄然地发生着一系列变化。在特殊的市场大环境中，孕育着写字楼市场的大变局。
面对着风起云涌的甬城写字楼市场，宁波写字楼市场已经迈步战国时代，透过市场上弥漫的硝烟，需要用冷静沉着的眼睛来审视，去分析其中蕴含的机遇和考验。
调查：租金明显下滑
记者与宁波搜房网联合调查发现，从今年四月份开始，我市写字楼特别是市中心区域写字楼的租金已开始下滑。统计分析显示，各大写字楼租金普遍下滑了近0.4元/平方米?天，下滑幅度近16%。
据宁波写字楼网租赁中心统计，天一豪景由2.5至3元/平方米.天，下降至1.5-1.8元/平方米.天，都市仁和租金在1.5-2元/天；嘉汇.国贸由1.8元-2元/天下降至1.5元-1.6元/天。连去年以来宁波租金最高的波特曼也屏不牢，租金从5元/平方米.天有所下滑。
宁波写字楼网租赁中心负责人翁运兴先生认为：“租金下滑，主要原因还是供应量增涨速度大大超出了对称中宁波经济的发展水平，市场需求量小于供应量，供大于求，自然很多办公房都出现了空档期，而为了能尽量避免空档期和出现，更多的写字楼房东还是选择了下调租金，这种心态的逐渐统一，也就出现了现在这种租金整体下滑的局面。”但同时，翁先生也认为租金下滑只是一种暂时现象。
纵深：租售并举时代来临
就在写字楼租金普遍下滑的同时，近期，鄞州中心区和邦大厦打出“只租不售”口号，另一高档写字楼金隆国际悄然将现场售楼处改头换面，由“销售中心”改为“租售中心”，种种迹象预示着我市写字楼租售并举时代已经来临。
尽管北京、上海等大城市顶级、甲级写字楼已经大都采用发展商长期拥有物业经营收租的模式，而在宁波，这种模式囿于开发商财力以及客户群需求，在短期内难以大规模推广，长期以来，传统的"以售为主"占据着绝对的市场主流。
但是到了2006年，开发商开发的写字楼项目几乎都全盘卖掉的好日子已经一去不复返了。销售周期明显拉长，一些新投放市场的写字楼物业尤其是高档物业销售率直到现房阶段性还徘徊在20%--30%，必须考虑物业持续性经营了。
在金隆国际总经理助理方铭看来，比较分析一下，以售为主的写字楼一般只注重硬件过不过硬，同时顾忌到得房率，对公共空间不太舍得投入，不够大气。而以租为主的写字楼，比如金隆国际，则开辟大视野的大堂、梯厅，尤其注视引进相关配套设施，如商务中心、会议中心、高档西餐甚至高档次的商场。
她认为，开发商强大实力，后期大量资金允许、齐全的配套、成熟的地段、商务区的形成，这些因素将成为写字楼后续经营管理致胜的关键。
东泰房产董事长刘利伟先生认为：“今年入市的写字楼放量可观，其中均价万元以上的甲级写字楼也不在少数，卖掉20%--30%后开始招租，将是十分现实的课题。统一持有、统一运营的模式将被开发商更加广泛地采用，更注重开发商的实力与经营思路的变通。当整盘出售已经越来越难，一些实力不强的开发商将会慢慢退出市场，而那些实力相对雄厚的开发商将会在长线经营中尝试获取新的利益。”
“宁波写字楼市场竞争会越来越激烈，品质和价格的差别也会越拉越大。” 21世纪不动产立得九略代理行总经理吴纪兵认为，“近两年宁波可能会推出近百万平方写字楼的供应量，加上科技园区和鄞州中心区，去化一些无效供应，按照目前本地市场的消化能力来看，去化至少需要三年时间，写字楼竞争趋于白热化，租售结合的时代会很快到来。”他也认为市场竞争的加大，对租赁这一块应该是好消息。宁波的物流、外贸、货运等发展相当快，形成大量的刚性写字楼需求。供应量大了，企业选择适合自身企业形象与不断发展企业办公需求也就有更大的空间，他们的换改办公场所也必将刺激租赁行业的发展。
趋势一：供过于求继续扩大
不管是租金下降还是租售模式的改变，都和宁波写字楼供求关系密切相关。
从去年起我市写字楼市场供过于求的局面已经显现。数据显示，2004年宁波新推写字楼供应量约为28万平方米，全年去化量约在20万平方米，供应量稍大于销售量，市场销售率达到80%左右；而2005年我市写字楼总供应面积达45万平方米，按照平均每年30%的递增速度，2006年实际需求量约为35万平方米左右，而今年我市新开盘项目约在15个，总建筑面积在47万平方米，2006年新增量与之前的存量预计约为93.5万平方米。供需比例已经扩大到3：1。
供量的不断扩容，近于饱和状态，使整体市场的竞争更加激烈，各写字楼盘的销售也面临着越来越大的压力，在这种压力之下，我市写字楼必须变脸。
趋势二：发展区域向外扩张
随着宁波市中心区域已相对饱和，可开发用来造写字楼项目地块少之又少，且开发成本居高不下。而早先规划使用中写字楼显然对发展需求考虑不全，致使目前市中心写字楼项目普遍存在使用成本高、交通恶化、车位紧张，对于中小型企业来说，中心区域的接受度在减弱。
21世纪不动产立得九略代理行一位负责人认为，随着外郊住宅项目走向成熟，写字楼开始不再单一局限在市中心区域，局部向郊区特别是有着发展潜力的新区进军，比如东部新城、鄞州新区以及江北新区，在2006年的写字楼市场竞争中也占据着不可忽视的地位，放量相当可观。江北区规模最大的写字楼商贸群--日湖国贸中心近期即将亮相。
业内人士分析，区域副中心写字楼主要瞄准中小企业办公市场。据了解，目前，贸易、货代和物流等依托港口发展的行业占据宁波企业的半壁江山，这些企业办公面积以中小型为主，基本上需求面积150平方米以下。相对低得多的单价、良好的生态型办公环境、适中的规模以及适当的投资潜力，使得郊区写字楼倒也受到欢迎，新城国际等郊区写字楼去化速度都不错。
2006写字楼市场涌现新气象
气象一：“择邻”办公兴起
眼下写字楼市场正呈现出新特点。随着企业规划变化，楼宇经济兴起，以主题业态为主的新型写字楼经济形成。以交通、地段及商务类型汇聚一批业态相近、关联性强的企业。
据了解，近期，金隆国际整层销售情况好转，中信宁波分行斥资一个亿，整层购买。最近中刚也进驻金隆，成为又一个大手笔。此外，金隆23层整层为一香港投资公司所购。而太平船务，新加坡第一公司也将入驻。据了解，此举意在形成主题业态，以现代服务业为主流业态，如金融、船运等现代企业以及500强企业来此设立办事机构。为满足入驻企业的多样化办公需求，周围配套以餐饮、会所等服务，引过圣巴黎、斗牛士等西餐厅。
银亿张春耘认为，这是企业做大的必然结果。现代服务业企业向品牌化、规模化发展。品牌实力型公司入驻，使得写字楼整层购买成为一种新现象。他们注重公司形象，形成小总部经济。
气象二：酒店式新型办公亮相
波特曼、华侨豪生、南苑国际、万豪、皇冠花园…….在五星级酒店里办公时下正在甬城兴起。
业内人士分析，酒店式新型办公有特定性，相比纯写字楼，进驻公司更注重品牌形象。特别是一些国际性公司倾向于在高级酒店设立办事机构。借助酒店便利性、餐饮、服务、商务等配套。另外，也和综合性商务型写字楼项目的先天性有关，自身规划一个商务群，有酒店、写字楼、公寓捆绑式开发，一方面，将写字楼销售的资金盘活酒店，用于深入酒店开发管理，而借助于酒店的商气、人气带旺写字楼销售。
链接：个人投资写字楼钟情小户型
宏观调控后，住宅市场投资市场降温，目光转移向写字楼市场。投资者一般两用，即出租和自用。
由于前几年写字楼市场与住宅市场一度出现价格倒挂现象，写字楼单价竞比同地段住宅楼单价还低，之后出现两者价格持平，目前，两者销售单价比例在1：1。5以内。一度投资者市场回报空间十分大，吸纳了一大批有相当经济实力的投资人士。
目前宁波写字楼进入集体放量阶段，受今年写字楼市场增长很快、体量很大的影响，市场出现观望气氛。对于处于成长型地段、有投资价值空间的写字楼，会有一定的投资收益。业内人士分析，投资写字楼要综合考虑地段、定位、配套、物业等因素。资金实力对一般在200万以上，多为企业主或小老板。
月湖银座案场经理介绍，月湖银座30-40平方米，以及70-80平方米的小面积，颇受小业主青睐。不少外贸公司中层以上人士购买，通常买1-2间，40平方米左右，总价30万左右，不是用于公司办公，而是用于投资。据了解，月湖银座目前90已销售出去，10层以下小面积最择抢手，买主中散户占到近四成。主要看中性价比，均价8600元，小面积单价不比大面积高，地处月湖商圈，加上银亿的品牌优势，看好投资价值。 |
